不同时代的人，各自有着时代的特点和记忆。

板块发展也一样。

有的板块最先城市化，却被发展限制了上限。

有的板块曾经是上海顶流，如今沦为末流。

有的板块曾是富豪的聚集地，如今却是二级地段。

今天，我们来聊一聊那些曾经很牛，如今跌落神坛的板块。

古北

80年代改革开放后，大量的外企和外企高管进入上海。

一系列国际社区也随之开始规划和落地。

古北，便是第一个吃螃蟹的那个。

因为是第一代国际社区，古北完全参考国外的小区设计和社区氛围打造。

突出的就是”高级感“。

人车分流、围合式景观布局、大理石贴满大堂、电梯入库、国际一线厨卫，小区设计高级感拉满。

进口商品店铺、国际学校、国际医院、夜生活酒吧，社区氛围高级感拉满。

当然，价格高级感也得到位，想买只能用美金。

老卢湾售价5000元左右时，古北已经1200美金/㎡。

据说当时想吃车厘子，只有古北的家乐福才能买得到。

顶峰时期，古北堪比现在的新天地。

时至今日，古北依然是高级感满满的国际社区。

但顶级客群外流严重，价格上更是毫无豪宅社区的影子。

改革开放后，上海的城市化进程逐渐加快。

进入商品房时代后，徐家汇、中山公园、陆家嘴、滨江段等区域的品质小区陆续上市。

同时，因改革开放而发家致富的人越来越多。

曾经对于日韩台高管颇具吸引力的古北，在地段上已经不被新贵认可。

富豪纷纷涌向陆家嘴滨江、黄浦滨江的豪宅，以及近郊别墅。

顶级客群的外流，使得古北与豪宅的关联日益减弱。

时至今日，2500W以上的段位已经很少会有人优先考虑古北。

一方面是产品的老化，黄金城道再好，相比保利西岸、云锦东方等次新房，已不再年轻。

真有2500W，要么选择顶级地段，要么选择次新高品质房子。

这两点，古北都不具备。

另一方面是设计的落后，2000W以内对户型功能性的要求很高，放弃功能性的要求也会用地段来替换。

古北依然两头都不占。

不再是豪宅地段，总价就上不去。

总价上不去，面积又偏大，单价就上不去。

归根到底，古北曾经的地位已经被完全取代。

只有少数同时愿意放弃顶级地段和功能性，来换一个极具高级氛围社区的人，才会选择古北。

这部分人不多，也足够让古北正常运转。

毕竟古北是最具国际社区味道的国际社区，也是精英地段的顶配社区。

但这已经是上限了。

四川北路

四川北路原是可以媲美徐家汇的区域，地处内环内的黄金位置。

曾与南京路、淮海路并称上海三大商业中心。

脑补一下现在能和南京路齐平的是什么地段，你就知道当年四川北路的地位有多高了。

上世纪90年代，四川北路商业面积占上海近20%。

直到2018年，整个浦东商业面积才勉强占全市20%。

第七百货、国际商厦、远东电器、凯福商厦、虹口商城、多伦商厦等新型商场，在四川北路相向而立。

众多的百货店铺、超市等，在四川北路星罗棋布。

传说中的"黄金十字"商圈，独步上海。

“走走逛逛其他路，买卖请到四川北路”，便是四川北路当年真实的写照。

90年代，四川北路周边房价高达8000元/㎡，与徐家汇相近，两倍于大宁，是当时上海滩的高端住宅区之一。

时至今日，四川北路早已不是核心商圈。

巴黎春天、第七百货、福海商厦、春天百货、东宝百货等商场接连倒闭。

房价早已被徐家汇远远甩开，比之中环边上的大宁仍有不如。

四川北路，终是兴于人口，毁于规划。

建国后虹口承担了导入人口的角色，人口密度一直是上海第一。

由此产生了大量的消费力，激发了商业的繁华，但也使得后续的拆迁极其困难。

一所房子十几个户口，根本拆不起。

相比之下，大宁、瑞虹新城、新江湾城等新社区开始建设，年轻人为追求品质，纷纷离开四川北路。

四川北路因为发展得早，城市规划缺乏整体性。

当年为了拓宽车道而拓宽车道，导致四川北路道路犬牙交错。

歪七扭八的道路，公交不方便，自驾体验也极差。

小体量的商业集群，周边居民日常消费还可以，对外部毫无吸引力。

社区内人口流失，社区外吸引不来，商业日益衰退。

乱糟糟的道路规划，也使得四川北路没有方正的地块。

由此也就没有成体量的小区，大部分都是两三栋楼，何谈居住舒适度？

四川北路小区格局

4号线穿中而过，社区的割裂感极强，整体环境落后其他新社区一大截。

商业失去核心价值，居住又不舒适。

四川北路便只剩下了有地缘情结的人们。

四川北路的未来依然不被看好。

虽然地理位置决定了这里只要便宜，就一定卖得出去。

但房龄老化、社区落后、居住舒适度低、社区老龄化严重等问题，依然毫无改善的迹象。

继续没落下去，就是四川北路的归途吧。

新华路

新华路，南邻徐家汇，背靠中山公园，西接古北。

地理位置非常优越。

这里曾是上海租界的越界筑路。

20世纪三四十年代，这里居住着多国侨民，俗称“外国弄堂”。

数十栋别墅由著名匈牙利籍建筑师邬达克依照英国、荷兰、意大利、西班牙等不同国家的建筑式样设计。

曾经汇聚：瑞典公使官邸、西班牙总领事官邸、陈果夫住所、上海哥伦比亚唱片厂英藉经理住所、美国传教士李佳白住所、荣漱仁住所、陈止善住所、戴笠与胡蝶住所等等。

可以说，这里汇聚了当年上海的权贵和外宾。

由此衍生出的影院、马场、剧院等文化设施一应俱全。

鼎峰时期，一度盖过原法租界核心地段。

除此之外，这里也是外宾进入上海的国宾道。

1972年，尼克松来沪时，便是从新华路下挖的隧道通过，当时没有盾构机，完全靠明挖施工。

1996年，延安高架建成前，来访外宾都是由新华路进入上海中心城区。

虹桥路→延安西路→新华路→淮海西路→淮海中路（锦江饭店），便是当年的“国宾道”行车路线。

曾经的国宾道，如今的网红打卡地。

不说一天一地，也是新华路辉煌不再的象征。

除去华山绿地周边的房价高地外，新华路整体价格并不高。

在周边徐家汇、中山公园、古北等板块的对比下，新华路与洼地无异。

新华路的下滑，和其自身的定位不无关系。

首先长宁的重点就不在新华路。

中山公园商业中心、虹桥古北地区和临空经济园区。

这是长宁的核心。

新华路只能是中间地带的一员，提都没被提及过。

其次是CAZ的划定，新华路大部分区域不在其中。

新华路的CAZ主要覆盖部分居住区和历史文化区，如新华别墅区、红坊艺术中心等。

大部分的核心居住区，被划出了CAZ。

四周CAZ环绕，曾经上海的权贵-新华路更显风光不再。

同样，新华路内部分化也很明显。

东部以华山绿地为中心，聚集了新华路最好的房子。

中部以文化故居为中心，是网红打卡的主要聚集区。

西部是老公房的聚集区，也是拉低新华路均值的首要因素。

毕竟，从徐汇滨江到徐家汇到中山公园，老破小都没有本质的差别。

甚至新华路部分角落的破旧程度，更有甚之。

如此自然不占优势。

新华路目前充满了异国风情和老上海的味道，是上海不可多得的风貌街道。

既然如此，我们也不该对新华路的房价有过高的寄托。

这里就应该这样安安静静的生长，也只适合喜欢安安静静情调的人居住。

长寿路

长寿路是普陀最好的位置。

整个板块都位于内环内，南部直接接壤老静安，又有苏州河这一稀缺资源。

本应成为普陀的高地和中央活动区。

长寿路曾是华界与租界间的模糊地带。

由于模糊地带以及靠近苏州河的优势，沿线汇集了大量工厂。

大量工人激发了当地商业的繁华。

1930年这里开业商铺多达100多家，1949年更是超过400家。

大自鸣钟附近一直保持着商业中心的地位。

1996年就建成了3.68万方的亚新生活广场。

宽阔的中庭设计、超大停车场绝对是超前的设计，甚至1998年张信哲还在这举行了歌迷见面会。

当时还没有梅恒泰什么事。

后来全国开始造城运动，上海拆迁的步子越迈越大。

长寿路因为规划的失败，开始走下坡路。

先是商业更新失败。

曾经风头无两的亚新生活广场，如今沦为县城级商业，说要翻新却一直被搁置。

巴黎春天定位社区商业，体量小的可怜。

即便是近几年新开的189、旭辉里等，也都是小小的旧改项目。

长寿路189弄商场

作为生活配套绰绰有余，想要向外辐射是不可能的。

瑞安的鸿寿坊，或许看出了长寿路的上限，设计之初便是以夜生活街区为定位，放弃了向外辐射的想法。

曾经的商业中心，如今成为社区商业集群，说是一落千丈毫不为过。

其次是苏州河的定位失败。

苏州河是上海的母亲河，理应定位中央景观带，或者公共活动中心，来重点打造。

无论是像闸北一样，做大型商业体，还是像徐汇一样，做商务金融城。

都可以把地段定位拔高几个段位。

普陀可好，全部拿来卖地，建成住宅。

品质参差不齐，设计五花八门。

乐活居、世纪之门等小区塔楼设计，一层十几户，设计理念落后20年以上。

有的小区不仅设计差，后期物业的维护更差。

河滨围城建成不到20年，外立面破旧的吓人。

如此产品，实在对不起这么好的景观带。

普陀用长期的板块上升空间，换取了短期的土地出让金。

直接的后果就是，长寿路板块没有一个可以拿的出手的项目，以至于在市级范围内毫无影响力，产业导入就无从谈起。

可惜，长寿路满手的好牌，还是打输了。

不过这也不能完全怪普陀，长寿路成名太早，是上海最早开发的商业中心之一。

20年前，相比陆家嘴、南京路、静安寺的定位，这里被当做居住区，无可厚非。

如今只能叹惋罢了。

老闵行

老闵行镇是原上海县的闵行镇，与现在的江川路街道范围相当。

建国后，许多工厂外迁，很多都选择了老闵行。

工业发展学习苏联，城市布局也向苏联学习。

于是，老闵行成为了新中国第一座卫星城。

同时，大量市区搬过来的工人，推动了老闵行城市化的进程。

最重要的是，这里是城市户口。

当年女性同胞间就在“嫁要嫁工人，落要落城市”间达成高度一致。

当年的四大金刚之一

为了满足城市工人兄弟的生活需求。

老闵行建成了闵行一条街，并迅速成为全国商业街的标杆。

上海第五人民医院直接开到这里，郊区独一份。

上海五院

同时，闵行一、二、三中保证教育。

剧院、少年宫、文化宫等保证休闲娱乐。

当年生活在老闵行，就像如今生活在松江新城。

市区有的我都有，完全是一个城市的缩影。

不过，并不是闵行区放弃了老闵行。

5号线是区里自己出钱修的，就是为了把线路引到老闵行。

紫竹落户老闵行周边，直接辐射老闵行。

这可是上海头部的高新园区，微软、英特尔、可口可乐等一众500强公司，都落户于此。

区里真的是很偏袒“老家”的发展。

很可惜，产业的力量再强，也架不住板块自身承载力不足。

老闵行正如它的名字，这个卫星城已经非常老了。

步行其中，这里很“市区”，完全没有郊区的“新”。

寰悦广场作为商业中心，入驻的都是森马等县城商铺。

这样的城市，让500强的高收入人群无从下手。

宁可舍近求远，去莘庄、七宝，甚至江对岸的浦锦街道定居。

莘庄能从一个村庄，到被选为西南副中心。

靠的不仅仅是它自身的努力，而是1号线的开通，让莘庄成为了市区外溢人口的落脚点。

不能和市区联动，也不会有当年最大的仲盛世界城。

郊区不需要那么大的商业体。

老闵行曾经再辉煌，产业再发达。

自身城市不更新，就吸引不来市区的年轻人。

市区的人口不流入，产业发展带出来的高端客群也反被更靠近市区的板块吸走。

也就更没了更新城市的动力。

原地踏步的十几年的老闵行，不知道还要驻足到何时。

以上，Enjoy~

编辑 | 环线咨询

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